Laster...

TOMTEFESTE

Med tomtefeste menes leie av grunn og det antas at det er i størrelsesordenen 200 000 festeforhold i Norge. 

Tomtefeste er ikke et nytt institutt. Det eldste kjente tomtefesteforholdet i Norge stammer fra staren av 1400-tallet. Internasjonalt finner en røtter tilbake til romertiden. Rettsområdet var i hovedsak ikke lovregulert før tomtefesteloven fra 1975 trådte i kraft i 1976 og partene hadde i stor grad avtalefrihet.Dette innebærer at lovgiver ved utarbeidelse av tomtefestelovgivningen grep inn i eksisterende avtaleforhold.
Videre innebærer dette at en kan komme over problemstillinger knyttet til avtaler inngått for 200 år siden.

Tomtefeste skiller seg fra andre rettigheter i fast eiendom ved at den har en permanent karakter og ved at bruksretten framstår som "total".
Bruksretten framstår som total ved at fester på mange måter står i eiers sted. Eiers rett til tomten blir avgrenset i festeavtalen og lov, mens fester har "restretten" (alt som fester ikke er positivt forhindret fra i avtalen).

Ved tomtefeste er det to interesser står som sterkt mot hverandre; Grunneiers eiendomsrett til grunn mot festers avtalte bruksrett til grunn, herunder eierforhold til bygning, investert kapital og festerens hjem.

Dette medfører at tomtefeste er et rettsområde med mange konflikter og hvor det ofte er vanskelig å finne løsninger uten fagkyndig bistand. 

Det er særlig to områder innen tomtefeste som er årsak til uenighet, justering av festeavgiften og innløsning av festetomten, herunder vilkår og pris.

Både ved regulering av festeavgiften og ved fastsettelse av innløsningssummen vil feil tolkning og rettsanvendelse kunne gi store økonomiske utslag for partene og det anbefales at man søker juridisk veiledning for å avklare sin posisjon.

 

Regulering festeagvgift

Hovedregelen er klar, festeavgiften reguleres i henhold til endring i pengeverdien. Regulering skal som et utgangspunkt skje hvert 10. år, med mindre annet er avtalt, men aldri oftere enn årlig. Det er imidlertid sjelden hovedregelen som skaper usikkerhet og konflikt. 

Fra hovedregelen er det gjort unntak til gunst for fester der det «tvillaust» er avtalt at det ikek skal skje endring i avgiften(strenge krav), eller der regulering etter avtalen gir lavere festeavgift.Videre er det gjort unntak ved forlengelse av festeavtalen og egne overgangsbestemmelser i lovens del II om engangsløft. 

Det ble vedtatt overgangsregler med skjæringspunkt når den nye tomtefesteloven trådte i kraft som gir bortfester mulighet til et løft av festeavgiften ved første regulering etter 1.1.2002
Bortfester kan da kreve festeavgiften regulert i samsvar med pengeverdien siden festeavgiften ble inngått eller kreve et engangsløft i samsvar med det som er «tvillaust avtalt», for eksempel regulering etter tomteverdi. Ved et slikt engangsløft er det innført et tak for avtaler inngått før 26.5.1983, stort 9 000,- pr 1.1.2002 regulert iht konsumprisindeks pr dekar tomt. Det er imidlertid ingen begrensning for avtaler inngått etter 26.5.1983 og før ikrafttredelsen av dagens tomtefestelov, utover det generelle forbudet mot urimelig høye festeavgifter. Her vil tolkningen av avtalen for å fastslå hvilken regulering avtalen åpner for være sentralt samt fastslå hvilket tidspunkt som skal legges til grunn for avtalens inngåelse. Er det eksempelvis foretatt forlengelser, er tidligere avtale erstattet med ny mv. 

Når festetiden er ute for en festetomt til bustadhus eller fritidshus, og tomta ikke blir innløst har fester rett til å forlenge avtalen, uansett hva avtalen gir anvisning på av varighet. Etter den siste lovendringen skjer forlengelsen automatisk og den skjer som et utgangspunkt på samme vilkår som tidligere, Men grunneier kan forlange et løft av festeavgiften. Ved forlengelsen er det kun grunneier som kan kreve regulering, som innebærer at fester ikke kan kreve regulering etter denne bestemmelsen (eks der festeavgiften er høyere enn maks etter bestemmelsen). Bortfester kan, som et utgangspunkt, kreve regulering slik at festeavgift tilsvarer 2 % av tomteverdien(råtomt), men med høyeste beløp kr 9 000,- pr 1.1.2002 regulert iht konsumprisindeks pr dekar tomt. Det høyeste beløpet gjelder også der tomten er mindre enn ett dekar. Er tomten større øker beløpsgrensen forholdsmessig. Merk at i disse tilfeller må løftet kreves innen 3 år. Kreves ikke løft innen fristen vil festeforholdet løpe på samme vilkår som tidligere, også for festeavgift. Engangsløft kan ikke kreves der det følger av avtalen at fester har rett til forlengelse og det følger av avtalen at bortfester ikke kan regulere festeavgiften utover konsumprisindeks.
Begge parter kan kreve ny regulering etter 30 år.

 

Innløsning festetomt 

Hovedregelen er at fester kan kreve innløsning av tomter til bolighus etter 30 år og deretter hvert andre år. Festeren kan også kreve innløsning når avtalen utløper. For tomter til fritidshus er hovedregelen at fester kan kreve innløsning etter 30 år og deretter hvert 10. år samt når festetiden utløper. Dette gjelder uavhengig av når avtalen er inngått og om avtalen åpner for innløsning.

Innløsningsretten gjelder blant annet ikke der den er i strid med rettsgrunnlaget til bortfester eller for bygdeallmenninger og for fritidseiendommer som rammes av landbruksunntaket. 

Innløsningskrav må fremsettes skriftlig etter bestemmelsene i tomtefesteloven innen gitte frister. Sendes kravet for sent er utgangspunktet at en må vente til «neste gang». 

Innløsningssummen skal som utgangspunkt fastsettes i henhold til avtalen. Følger det ikke av avtalen hvordan innløsningssummen beregnes er utgangspunktet at innløsningssummen for tomt til bolig og fritidsbolig skal tilsvare  25 * oppregulert festeavgift. Det vil være avgjørende for innløsningssummen hvorvidt bortfester kan kreve et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med innløsningen. 

Er avtalen å anse som en tidsbegrenset avtale kan bortfester likevel kreve 40 % av råtomtverdi. Fester kan ikke kreve innløsningssummen fastsatt på denne måten. Tolkning av avtalen vil være avgjørende for om avtalen skal anses som en tidsbegrenset eller tidsuavgrenset avtale. 

 

Se også
Kontakt oss